Avalúos de Áreas Comunes para Trámites Notariales

🏛️ Avalúos de Áreas Comunes para Trámites Notariales en Propiedad Horizontal: Lo que Toda Copropiedad debe Saber

Cuando se habla de avalúos en propiedad horizontal, la mayoría piensa en seguros o en la compra de apartamentos. Pero hay una dimensión menos conocida y muy relevante: los avalúos de áreas comunes con fines notariales.

Ya sea para donaciones, ventas, regularización de títulos, liquidaciones, sucesiones o integraciones prediales, este tipo de avalúo es clave. Y no cualquier profesional puede hacerlo. En Colombia, solo los Avaluadores registrados en el RAA (Registro Abierto de Avaluadores) tienen respaldo legal para emitir informes válidos ante notarías e instituciones públicas.

📌 ¿Qué son los avalúos de áreas comunes?

En propiedad horizontal, las áreas comunes son todos aquellos espacios que no pertenecen a un solo propietario, sino a todos: portería, salones sociales, cuartos técnicos, parqueaderos comunales, redes, ascensores, zonas verdes, terrazas, etc.

El avalúo técnico de estas áreas permite conocer su valor de reposición o valor comercial, con base en criterios técnicos, normativos y de mercado.

🖋️ ¿Por qué se necesitan en notarías?

Las notarías exigen avalúos cuando:

1. Se venden o ceden áreas comunes

• Si la copropiedad decide vender, ceder o arrendar una zona común, como un cuarto de basuras o un parqueadero, la escritura debe reflejar el valor real del bien.
  
  

• Este valor debe estar sustentado por un avalúo válido legalmente, emitido por un profesional RAA. De lo contrario, la notaría puede abstenerse de escriturar.
  
  

2. Hay donaciones a municipios o entidades públicas

• En algunos casos, conjuntos entregan a título gratuito parte de sus zonas para facilitar licencias o regularizaciones.
  
  

• Para escriturar esta donación, el notario exige un avalúo técnico que determine el valor donado, fundamental para fines tributarios y de registro.
  
  

3. Se adelantan procesos de sucesión, liquidación o adjudicación

• Si un copropietario fallece, o si la copropiedad está inmersa en un proceso de partición, el valor de las áreas comunes (como parte del patrimonio) debe estar debidamente tasado.
  
  

• Sin un avalúo formal, el trámite puede demorarse o quedar mal liquidado.
  
  

4. Subdivisión o integración predial

• Algunos edificios antiguos se transforman en propiedad horizontal, o varias torres se integran en un solo conjunto.
  
  

• En estos procesos, las notarías y curadurías exigen un avalúo actualizado de las áreas comunes para calcular coeficientes y actualizar escrituras.
  
  

⚖️ ¿Qué exige la ley?

Aunque la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal y exige avalúos para seguros, el soporte legal para avalúos con efectos notariales está en la:

• Ley 1673 de 2013: exige que los avalúos con efectos jurídicos los realicen avaluadores inscritos en el RAA.
  
  

• Circular Única de la Superintendencia de Notariado y Registro: indica que los valores incluidos en las escrituras deben estar sustentados en informes técnicos, especialmente en operaciones sobre bienes comunes.
  
  

✅ ¿Qué debe tener un avalúo válido para notaría?

Un informe técnico para este tipo de trámites debe incluir:

• Identificación precisa del bien (croquis, matrícula, nomenclatura catastral si aplica).
  
  

• Metodología empleada (valor de reposición, método comparativo, etc.).
  
  

• Análisis del mercado y normativa aplicable.
  
  

• Firma de un avaluador certificado y activo en el RAA.
  
  

• Respaldo documental y fotográfico.
  
  

🏢 ¿Quién puede hacerlo en Colombia?

Solo profesionales acreditados ante el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
En COLPERITOS, contamos con expertos reconocidos, con amplia experiencia en propiedad horizontal y avalúos de áreas comunes

Nuestros informes están listos para:

• Presentarse ante notarías sin observaciones.
  
  

• Ser aceptados por aseguradoras, entidades públicas o privadas.
  
  

• Respaldar decisiones del consejo de administración o la asamblea de copropietarios.
  
  

📊 ¿Cada cuánto debería hacerse este avalúo?

Si bien no hay una frecuencia obligatoria, es recomendable realizarlo cuando:

• Se va a realizar algún acto jurídico sobre bienes comunes.
  
  

• Se requiere contratar o actualizar seguros.
  
  

• Se ha hecho una mejora sustancial en las zonas comunes.
  
  

• El valor registrado es obsoleto (más de 3 a 5 años sin actualizarse).
  
  

🚨 ¿Qué pasa si no se hace?

• La notaría puede negarse a escriturar.
  
  

• El acto jurídico puede quedar mal liquidado o con problemas fiscales.
  
  

• La copropiedad puede quedar expuesta a riesgos legales, fiscales o patrimoniales.
  
  

🔐 Conclusión

El avalúo de áreas comunes no es un trámite más: es una salvaguarda legal, contable y administrativa.
En un país donde la propiedad horizontal representa más del 40 % de los hogares urbanos, y donde el patrimonio común se ve afectado por decisiones mal sustentadas, un buen avalúo puede marcar la diferencia entre la seguridad jurídica y el riesgo financiero.

En COLPERITOS, no solo hacemos avalúos: construimos confianza, rigor técnico y respaldo legal para cada copropiedad que quiere hacer las cosas bien.

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